양도세 중과 복귀 이후 서울 아파트 매물량이 전년 대비 23% 감소했습니다. 저도 처음엔 '다주택자 압박하면 집값 잡히겠지' 싶었는데, 실제로는 정반대 결과가 나오고 있더군요. 보유세는 올리면서 양도세까지 중과하니 집주인들이 팔 수도 없고 버틸 수밖에 없는 구조가 된 겁니다. 현재 정부의 다주택자 규제 정책이 왜 집값 안정이 아닌 매물 감소로 이어지는지, 데이터와 시장 흐름을 중심으로 정리해봤습니다.
양도세중과가 만든 출구 없는 덫
양도세 중과세란 다주택자가 집을 팔 때 양도차익의 70~80%를 세금으로 내야 하는 제도입니다. 쉽게 말해 집값이 올라도 실제로 손에 쥐는 돈은 거의 없다는 뜻이죠. 저는 이 부분이 현재 정책의 가장 큰 모순이라고 봅니다.
보유세를 올리면 다주택자들이 세금 부담을 못 이겨 집을 내놓을 거라는 게 정부의 논리입니다. 하지만 막상 팔려고 해도 양도세로 대부분 나가버리니 차라리 보유세를 내면서 버티는 게 낫다는 판단이 나옵니다. 실제로 제 주변 집주인들도 "팔아봤자 세금만 내고 남는 게 없다"며 매물을 거두고 있더군요.
이건 정책 설계 자체의 오류입니다. 퇴로를 막아놓고 압박만 강화하니 오히려 시장이 얼어붙는 겁니다. 토지거래허가제까지 더해지면서 매도와 매수 양쪽 모두 막힌 상황이 되었습니다. 정부는 다주택자를 규제의 타깃으로 삼았지만, 결과적으로는 전체 부동산 시장의 유동성을 말려버린 셈이죠.
보유세 인상의 한계와 세수 확보 의도
재산세와 종합부동산세를 합친 보유세율을 시가 대비 1%까지 올린다는 방안이 거론되고 있습니다. 여기서 보유세율이란 부동산 가치에 대해 매년 내야 하는 세금의 비율을 의미합니다. 하지만 이것만으로 집값을 잡을 수 있을까요? 저는 회의적입니다.
보유세를 올리면 단기적으로는 일부 매물이 나올 수 있습니다. 특히 비거주 1주택자나 초고가 주택 보유자들은 세 부담을 이기지 못하고 시장에 나올 가능성이 있죠. 하지만 양도세 중과가 유지되는 한, 이런 매물조차 제한적일 수밖에 없습니다.
더 큰 문제는 정책의 진짜 목적이 집값 안정이 아니라 세수 확보가 아니냐는 의심입니다. 정부는 현재 재정 적자로 국민연금을 손보는 등 돈이 절실한 상황입니다(출처: 기획재정부). 집 없는 서민을 위한다는 명분 아래 실제로는 집주인들의 세금을 걷어 재정 구멍을 메우려는 게 아니냐는 거죠. 양도세를 내려서 거래를 활성화시키면 집값이 내릴 수 있는데도, 보유세 인상에만 집중하는 건 결국 세금 걷기에 유리하기 때문이라는 분석이 나옵니다.
매물 잠김이 부른 전세 대란
매물 잠김 현상의 가장 직접적인 피해자는 전월세 실수요자들입니다. 집주인들이 집을 안 팔고 버티면서 전세 매물이 급감했습니다. 저도 최근 전세 구하는 지인들 이야기 들어보면, 매물 자체가 없어서 고생하더군요.
다주택자를 압박하면 전세가 늘어날 거라고 생각하는 분들도 있는데, 실제로는 정반대입니다. 집을 팔 수 없으니 월세로 전환하거나 아예 전세를 안 놓는 경우가 늘고 있습니다. 전세가율은 역사상 최저 수준까지 떨어졌습니다. 전세가율이란 매매가 대비 전세가의 비율을 뜻하는데, 이게 낮다는 건 전세보다 매매가 훨씬 비싸다는 의미죠.
결국 실수요자들은 두 가지 선택지밖에 없습니다. 비싼 월세를 내거나, 서울 바깥으로 밀려나거나. 다주택자 규제가 오히려 무주택 서민들의 주거비 부담을 키우는 아이러니한 상황입니다. 앞으로 월세 350만 원이 보편화될 수도 있다는 우려가 나오는 이유입니다.
갭메우기 장세와 시장 전망
현재 부동산 시장은 상급지와 하급지 간 갭메우기 장세를 보이고 있습니다. 대출 규제로 상급지 매수가 어려워지면서 상급지 상승세가 둔화되고, 그 사이 하급지가 올라오는 패턴이 반복되고 있습니다. 저는 이 흐름이 당분간 지속될 거라고 봅니다.
신규 공급은 부족하고, 대출 규제와 보유세 인상으로 가격 상승을 억제하려 해도 시중 유동성과 실수요는 여전히 충분합니다. 주식 시장 활황과 추가 경정예산 편성 등으로 돈은 넘쳐나는데, 갈 곳이 마땅찮으니 결국 부동산으로 몰리는 겁니다. 4월 중순 급매장이 끝나면 잠시 쉬어가다가 하반기나 가을부터 다시 우상향 흐름이 나올 가능성이 큽니다.
정부의 2.10 공급 대책은 6만 호 규모라고 발표됐지만, 실질적 의미는 거의 없습니다(출처: 국토교통부). 기존 계획 재탕이거나 소규모 개발에 불과해서 시장에 미치는 영향은 미미할 것으로 보입니다. 오히려 정부의 공급 여력이 부족하다는 인식만 심어줄 수 있죠.
결국 매물 감소가 지속되는 한, 급격한 하락보다는 완만한 상승장이 이어질 거라는 게 제 판단입니다. 정부가 보유세를 시가 대비 1%까지 올린다고 해도, 양도세 중과가 유지되면 근본적인 변화는 어렵습니다. 집값을 잡으려면 팔 수 있게 만들어야 하는데, 현재 정책은 팔지 못하게 막으면서 세금만 걷으려 하고 있으니까요.
저는 이번 정책이 로드맵 없는 즉흥적 결정의 산물이라고 봅니다. 양도세를 내려서 거래를 터놓든지, 아니면 보유세만 올리든지 둘 중 하나를 선택했어야 했습니다. 두 가지를 동시에 강화하니 시장만 꽁꽁 얼어붙고, 결국 피해는 집 없는 서민들에게 돌아가고 있습니다. 정부가 진짜 집값 안정을 원한다면, 출구를 열어주는 정책으로 전환해야 한다고 생각합니다.