지난주부터 다주택자 양도세 중과 유예 폐지에 대한 논의가 활발하게 진행되고 있습니다. 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 명확히 공표되면서, 5월 10일부터 부동산 시장에 어떤 변화가 생길지 많은 이들이 궁금해하고 있습니다. 정부 규제 정책의 시행 전후 시장 상황과 개인의 대응 계획 수립이 그 어느 때보다 중요한 시점입니다.
다주택자 양도세 중과 폐지 일정과 세부 사항
5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료는 거의 확정된 사실로 보입니다. 현재 시장에서는 5월 9일 이후 다주택자가 집을 팔면 양도세 폭탄을 맞을 것이라는 이야기가 지배적입니다. 대통령의 SNS에도 관련 규제 완화에 대한 언급이 많았으며, 동시에 다주택자들이 집을 팔고 갈아탈 때 실거주 목적이 아니라면 주의해야 한다는 경고성 메시지도 전달되었습니다. 양도세 중과는 조정 대상 지역 내 2주택 이상 소유자에게만 적용됩니다. 지방이나 비조정 대상 수도권 지역의 다주택자는 해당되지 않습니다. 현재 조정 대상 지역은 서울 전역과 과천시를 포함한 경기도 12곳이며, 이 지역들은 토지거래허가구역으로도 묶여 있습니다. 토지거래허가구역에서는 주택 매수 시 실거주 의무가 있어, 다주택자의 매도 여부에 큰 영향을 미치고 있습니다. 양도세 중과 전 2주택자의 양도세율은 6%에서 45%였고, 장기 보유 특별 공제율이 적용되었습니다. 예를 들어 5억 원에 매수하여 20억 원에 팔아 15억 원의 양도 차익을 얻고 10년간 보유했을 경우, 지방세 포함 약 5억 2천만 원을 양도세로 납부했습니다. 하지만 중과가 적용되면 양도세율은 26%에서 65%까지 상승하며, 장기 보유 특별 공제율은 미적용됩니다. 이 경우 동일한 조건에서 양도세는 약 9억 9천만 원으로 크게 증가합니다. 즉, 15억 원의 양도 차익 중 5억 원 정도만 남게 되므로, 다주택자에게는 상당한 세금 부담이 되는 것이 현실입니다.
| 구분 | 중과 전 | 중과 후 |
|---|---|---|
| 양도세율 | 6~45% | 26~65% |
| 장기보유특별공제 | 적용 | 미적용 |
| 양도세액 (15억 차익, 10년 보유) | 약 5억 2천만 원 | 약 9억 9천만 원 |
정부는 다주택자들의 현실적인 어려움에 공감하며 세부 사항을 논의 중입니다. 기존 조정 지역의 경우 5월 9일까지 계약 후 3개월 내 잔금/등기 접수 시 중과 면제, 신규 조정 지역은 5월 9일까지 계약 후 6개월 내 잔금/등기 접수 시 중과 면제하는 방안을 검토하고 있습니다. 특히 세입자가 있는 주택의 경우, 5월 9일 전에 세입자 만기가 끝나지 않거나 갱신청구권 행사 등으로 날짜 조율이 쉽지 않아 현실적으로 매도가 어렵다는 의견이 많습니다. 이에 정부는 실거주 의무를 일부 유예하여 세입자가 있는 주택도 팔 수 있도록 하는 방안도 고려 중이라는 소식이 전해졌습니다. 다만 일각에서는 토지거래허가지역 매수 시 계약일로부터 4개월 이내에 실제 전입해야 하고, 조정지역의 경우는 실거주 2년을 만족해야 추후 주택 매도 시 양도소득세가 면제된다는 점을 명확히 지적하고 있습니다. 즉, 조정지역에서도 실거주 2년을 만족해야 한다는 요건은 여전히 유효합니다.
양도세 중과 폐지가 시장에 미치는 영향
정부가 다주택자 양도세 중과 폐지를 추진하는 배경을 이해하는 것이 중요합니다. 현재 시장은 매매 매물과 전세 매물이 극도로 부족한 상황입니다. 12.16 규제 이후 토지거래허가구역 내 매수 시 실거주 의무로 인해 매물이 급감했고, 서울 아파트 거래량도 10.15 규제 이후 꾸준히 감소하여 평균 거래량에도 미치지 못하고 있습니다. 이는 사람들이 집을 사기 싫어서가 아니라, 시장에 매물이 없어 거래할 집이 없기 때문입니다. 정부는 강력한 대출 규제, 공급 대책, 토지거래허가구역 지정 등 초강력 규제에도 불구하고 아파트 가격이 지속적으로 상승하는 것을 막고 싶어 합니다. 12.16 규제 이후에도 서울 아파트 가격은 계속 상승했으며, 특히 서대문구, 강서구, 노원구 등 한강벨트 외 지역까지 가격 상승세가 확산되고 있습니다. 정부는 세 차례의 규제로도 가격 상승을 잡지 못했다고 판단하고, 추가적인 규제 정책의 필요성을 인지한 것입니다. 또 다른 본질적인 문제는 입주 물량 부족입니다. 2024년부터 2026년까지 서울의 입주 물량은 계속 줄어들어 적정 공급량(4만 5천 세대 이상)에 한참 못 미치는 수준입니다. 이는 전월세 공급 물량 감소로 이어져 전월세 시장의 불안정성을 심화시키고, 전세가 상승을 부추겨 매매가에도 영향을 미치고 있습니다. 정부는 이러한 상황에서 가격 상승을 막고 입주 가능한 매물을 확보하기 위해 다주택자 양도세 중과 폐지라는 카드를 꺼내 든 것으로 보입니다. 즉, 단기적으로 신규 아파트 공급이 어려운 상황에서 다주택자의 매물 출현을 유도하여 시장에 매물을 확보하려는 의도입니다. 정부의 양도세 중과 폐지 발표 이후 강남권과 한강벨트 지역의 매물은 실제로 증가하고 있습니다. 강동구 5.5%, 서초구 6.3%, 강남구 6.9% 증가했으며, 광진구, 송파구, 성동구 등은 10% 이상 증가했습니다. 이는 이들 지역이 지난 몇 년간 가격 상승폭이 커 양도 차익이 크고, 중과 시 세금 부담이 막대하기 때문에 다주택자들이 매도하려는 심리가 강하게 작용한 것으로 풀이됩니다. 반면 금천구(-4.4%), 강북구(-4%), 성북구(-3.9%) 등은 매물이 오히려 줄었는데, 이들 지역은 상대적으로 가격 상승폭이 크지 않아 양도세 중과에 대한 심리적 압박이 덜하기 때문인 것으로 보입니다. 다만 일부 전문가들은 한강벨트 매물이 늘고 나머지 지역이 줄어들었다는 통계에 대해, 애초에 이 지역은 양도세 영향을 받지 않는 경우가 대부분이라는 점을 지적하기도 합니다. 이는 통계 해석에 있어 신중함이 필요함을 시사합니다. 과거 2018년 4월 1일 다주택자 양도세 중과 시행 사례를 통해 앞으로의 시장을 예측할 수 있습니다. 2017년 8월 양도세 중과 시행 공표 당시, 매수세가 급등했습니다. 하지만 다주택자들이 중과를 피하기 위해 매물을 내놓으면서 매도세가 급등하는 현상이 약 2~3개월간 지속되었습니다. 이후 3~4개월간 매물이 팔리지 않자 다주택자들이 매물을 거둬들이기 시작했고, 시장 내 매물 부족으로 매수 심리가 다시 급등하며 가격이 상승했습니다. 이에 정부는 2018년 9월 보유세 중과(최대 3.2%)를 발표했는데, 이때는 양도세 중과 때보다 훨씬 큰 폭으로 매도세가 급등했습니다. 양도세로 퇴로를 막은 상태에서 보유세 부담까지 가중되자 다주택자들이 대거 매도에 나섰기 때문입니다. 실제로 송파 파크리오 단지 사례를 보면, 2017년 하반기 양도세 중과 발표부터 2018년 중과 시행 전까지 가격이 하락했고, 보유세 중과 발표 시점인 2018년 하반기부터 2019년까지는 서울 아파트 가격이 하락하여 매수하기 좋은 시기였습니다. 하지만 당시(2018~2019년)는 미사신도시, 송파 헬리오시티 등 대규모 입주 물량이 있었기에 전세가와 매매가가 동반 하락하며 하락 기간이 길었던 점이 현재와 다릅니다. 결국, 세금 규제는 일시적인 영향을 주었지만, 2021~2022년까지 가격은 계속 상승했습니다. 이는 서울 지역 입주 물량 소진 후 시장의 본질적인 수요 공급과 더불어 코로나19 시기 유동성 증가가 자산 가격 상승에 더 큰 영향을 주었음을 시사합니다.
실거주자를 위한 현명한 대응 전략
5월 10일 이후 양도세 중과 유예 폐지에 따라 양도 차익이 큰 다주택자 매물이 나올 가능성이 큽니다. 2018년 사례에서도 중과 시행 전 매도세가 급증한 전례가 있습니다. 급하게 거래해야 하는 매물일수록 이전보다 조정된 가격에 거래될 가능성이 있지만, 2018~2019년과 달리 현재는 입주 물량이 부족하여 전월세 시장의 불안정성이 커진 상황이므로 급락을 의미하지는 않습니다. 전세가가 하방을 받쳐주고 있어 매매가의 급락은 어려울 수 있습니다. 또한, 정부의 시그널에 따라 세입자가 있는 매물(세 낀 매물) 거래가 가능한 상황이 발생할 수 있습니다. 과거에는 토지거래허가구역에서 실거주 의무 때문에 불가능했던 거래가 유예될 수 있으므로, 실거주가 어렵지만 해당 지역 매수를 고려했던 분들은 규제 변화를 주시할 필요가 있습니다. 1주택 실거주를 계획하는 분들에게는 가격 조정으로 인한 기회가 될 수 있습니다. 정부의 정책 의도가 가격 상승을 막고 매물을 늘리는 것이므로, 이로 인해 가격 조정이 올 수 있습니다. 주택 매수 및 보유 기간은 단기적인 규제 변화에 일희일비하기보다는 10년 이상의 장기적인 관점에서 접근하는 것이 현명합니다. 단기적 의사 결정은 감정적인 선택으로 이어질 가능성이 큽니다. 규제가 시장에 어떻게 적용되는지 지켜볼 필요가 있습니다. 막연한 두려움보다는 실제 시장의 영향을 확인하고 내 집 마련 계획을 세워도 늦지 않습니다. 반면, 준비 없이 전월세를 사는 것은 피해야 합니다. 전월세 불안정성이 커지는 상황에서 집주인의 실거주 전환 등으로 거주지를 잃을 가능성이 있기 때문입니다. 전월세를 구하든 매수를 하든 철저한 계획과 고민이 필요합니다.
| 대상 | 대응 전략 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 1주택 실거주 계획자 | 가격 조정 기회 활용, 장기 관점 접근 | 단기적 변화에 감정적 대응 금지 |
| 1주택 비거주자 | 매도 후 계획 종합 검토 | 규제 두려움에 계획 없는 처분 지양 |
| 전월세 거주자 | 철저한 계획 수립 후 결정 | 준비 없는 전월세 계약 지양 |
현재 1주택 비거주자 또한 정부의 실거주 압박에 불안감을 느낄 수 있습니다. 하지만 직장, 육아 등의 이유로 실거주가 어려운 1주택자들이 감정적으로 매도를 결정할 경우, 결국 전월세 시장으로 편입되어 또 다른 불안정에 직면할 수 있습니다. 규제에 대한 막연한 두려움 때문에 계획 없이 집을 처분하기보다는, 매도 후 어떤 선택을 할 수 있는지, 세금 부담은 어떻게 되는지 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 합니다. 정부 정책은 급등락을 막기 위함이지만, 본질적으로는 통화량 증가와 화폐 가치 하락에 따른 자산 가격 상승이라는 자본주의 사회의 큰 흐름을 이해하는 것이 중요합니다. 정부는 실수요자들의 내 집 마련을 막으려는 것이 아니라, 합리적인 가격에 집을 살 수 있기를 바라는 것이며, 1주택자를 압박하려는 의도는 아닐 것입니다. 다만 일부에서는 보유세를 엄청 올리고 물가상승분만큼 지속적으로 올리면 다주택자 물량은 계속 나올 것이라는 의견을 제시합니다.
전세사기로 인한 불신이 많아 수요가 없고, 공공임대 지속적 공급으로 인플레이션 방어 수단 외에는 투자로서 부동산은 매력이 떨어진다는 분석입니다. 실제로 국민의 50%는 이미 집을 갖고 있으며, 집은 투자 대상이라는 생각을 버려야 한다는 주장도 설득력을 얻고 있습니다. 또한 현재 서울 콘크리트 덩어리에 적체되어 있는 수십 년간 누적된 자금들을 첨단산업 등 생산적 분야로 머니무브하여 청년 일자리 창출하고 국부를 증진시키는 쪽으로 나아가지 않으면 한국의 미래는 없다는 지적도 있습니다. 미국, 일본은 이미 부동산에서 증시 쪽으로 머니무브에 성공했고 이제 중국마저 그러기 위해 노력하고 있는데, 한국은 시작도 안 했는데 벌써부터 저항이 장난 아니라는 분석입니다. 정부에서 부동산 급등으로 인해 출산율이 낮아지고 생산성 없는 돈들이 다 부동산으로 흘러가 돈 없는 부자들만 양성되고 시중에 돈은 안 돌아서 경제는 죽어가는 상황을 주식시장 활성화로 전환하려는 정책을 펼치고 있다는 것입니다. 일부에서는 물가 상승률만큼 부동산이 오르니 괜찮다는 주장에 대해, 물가 상승률을 훨씬 더 넘어서 집값이 올라 도저히 감당할 수 없어 피해를 보는 젊은 사람이 많아지는 현실을 직시해야 한다고 비판합니다. 수도권 집중 현상으로 미래 세대들이 어떻게 감당할 것인지에 대한 우려도 큽니다. 다만 유택자 입장에서도 미래 세대를 위해 약간의 조정이 필요하다는 의견도 나오고 있어, 세대 간 균형 잡힌 접근이 필요함을 보여줍니다. 단기적인 시장의 파도보다는 통화량 증가로 인한 자산 가격 상승이라는 거대한 흐름을 인지하고 행동하는 것이 바람직합니다.
이처럼 불안하고 어려운 시기에, 화폐 가치 하락 상황에서 자산으로서 경제적 방어를 어떻게 할 것인가를 고려하여 행동해야 합니다. 다주택자 양도세 중과 폐지는 단순히 다주택자를 압박하는 규제가 아니라, 매물 확보를 통해 시장 안정화를 도모하려는 정부의 고육지책입니다. 하지만 이로 인해 실거주자와 무주택자가 실질적인 혜택을 받을 수 있을지는 시장의 반응과 추가 정책에 달려 있습니다. 보유세 중과 가능성까지 언급되고 있는 만큼, 단기적인 규제 변화에 흔들리기보다는 장기적인 관점에서 합리적인 판단이 필요합니다. 서울 집값의 일부는 비싸지만, 작은 빌라나 답답한 빌라 등 지방 아파트 가격보다 싼 곳도 많다는 점을 감안할 때, 서울에 사는 1주택자가 죄인처럼 느껴지지 않도록 균형 잡힌 시각이 필요합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 5월 9일 이후 계약하면 무조건 양도세 중과를 받나요?
A. 기본적으로 5월 10일 이후 계약 시 중과가 적용되지만, 정부는 세부 방안을 논의 중입니다. 기존 조정 지역은 5월 9일까지 계약 후 3개월 내 잔금/등기 접수 시, 신규 조정 지역은 6개월 내 잔금/등기 접수 시 중과 면제 방안을 검토하고 있습니다. 세입자가 있는 경우 실거주 의무 유예 방안도 고려되고 있으므로, 정부 발표를 주시하시기 바랍니다.
Q. 지방이나 비조정 지역 다주택자도 양도세 중과 대상인가요?
A. 아닙니다. 양도세 중과는 조정 대상 지역 내 2주택 이상 소유자에게만 적용됩니다. 지방이나 비조정 대상 수도권 지역의 다주택자는 해당되지 않습니다. 현재 조정 대상 지역은 서울 전역과 과천시를 포함한 경기도 12곳입니다.
Q. 1주택자인데 실거주를 못하고 있습니다. 집을 팔아야 하나요?
A. 직장, 육아 등의 이유로 실거주가 어려운 1주택자가 감정적으로 매도를 결정하면, 전월세 시장으로 편입되어 또 다른 불안정에 직면할 수 있습니다. 정부는 실수요자의 내 집 마련을 막으려는 것이 아니므로, 매도 후 계획, 세금 부담 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단하시기 바랍니다.
Q. 토지거래허가구역에서 주택을 매수하면 실거주 의무가 있나요?
A. 네, 토지거래허가구역에서 주택 매수 시 실거주 의무가 있습니다. 계약일로부터 4개월 이내에 실제 전입해야 하며, 조정지역의 경우 실거주 2년을 만족해야 추후 주택 매도 시 양도소득세가 면제됩니다.
Q. 과거 양도세 중과 시행 때 시장은 어떻게 반응했나요?
A. 2017년 8월 양도세 중과 시행 공표 당시 매수세가 급등했고, 이후 다주택자들의 매물 출현으로 2~3개월간 매도세가 급등했습니다. 3~4개월 후 매물이 팔리지 않자 다주택자들이 매물을 거둬들이면서 매수 심리가 다시 급등하여 가격이 상승했습니다. 2018년 9월 보유세 중과 발표 시에는 더 큰 폭의 매도세가 나타났으며, 2018~2019년 가격 하락기가 있었지만 2021~2022년 다시 상승했습니다.
--- [출처] https://youtu.be/hrDaZUUDvsQ?si=u3