솔직히 요즘 부동산 시장 보면서 제일 답답한 게 뭔지 아십니까? 정부가 집값 잡겠다고 온갖 규제를 쏟아내는데, 정작 서민들은 더 힘들어지고 있다는 겁니다. 강남 초고가 아파트 호가가 2억 원 떨어졌다는 뉴스 나오는데, 제가 사는 외곽 지역 아파트는 오히려 더 올랐습니다. 게다가 코스피마저 7%대 폭락하면서 주식에 돈 넣었던 분들도 패닉 상태고요. 중동 전쟁 우려로 시장이 흔들리는 와중에, 정부는 부동산 자금을 주식 시장으로 옮기려는 듯한 행보를 보이고 있습니다.
전월세 시장, 임대인만 손해보는 구조
전월세 시장이 지금 정말 심각합니다. 저도 얼마 전에 지인이 전세 구하는 거 도와줬는데, 매물이 없어서 집주인 눈치 보면서 계약했습니다. 임대차 2법이라고 들어보셨죠? 계약갱신청구권과 전월세상한제를 말하는데, 이게 시행된 이후로 전세 시장이 완전히 뒤집혔습니다. 여기서 계약갱신청구권이란 세입자가 원하면 2년을 더 살 수 있는 권리를 의미하고, 전월세상한제는 재계약 시 전월세 인상폭을 5% 이내로 제한하는 제도입니다.
2022~2023년에는 임차인이 갑이었는데, 지금은 완전히 역전됐습니다. 매물 부족으로 이른바 '배짱 재계약'이 기승을 부리고 있습니다(출처: 국토교통부). 길음 뉴타운 국민평형 전세가 11억 원이라는 게 말이 됩니까? 신축 선호도와 전세 부족이 맞물려서 시세가 강남 수준으로 치솟은 겁니다.
정부는 전세 신탁 제도를 도입하겠다고 합니다. 전세금 일부를 정부에 맡기도록 하는 방안인데, 희망자에 한한다면서도 향후 의무화될 가능성이 보입니다. 하지만 임대인 입장에서는 레버리지 효과를 포기하고 전세금을 맡기는 게 얼마나 불확실한지 아십니까? 원금 보장이나 이자에 대한 명확한 기준도 없는 상태입니다.
전세 사기 피해자 지원도 확대된다고 하는데, 피해 보증금의 30~50%를 우선 지급하고 나중에 구상권을 행사하는 방식입니다. 그런데 전세 사기 물건의 원금 회수율이 극히 낮은 상황에서 이걸 세금으로 충당하면 기금 고갈은 시간문제입니다. 제 생각엔 보증금신탁 같은 말도 안 되는 제도보다 등기제도 개선이 훨씬 현실적입니다. 등기부등본에 갑구, 을구 있는 거 아시죠? 여기에 병구를 신설해서 임대차를 의무적으로 등기하도록 하면 누구나 권리관계를 투명하게 파악할 수 있습니다.
토지거래허가제, 지자체마다 다른 잣대
토허제 혼선이 정말 심각합니다. 저도 최근에 토지 거래 관련해서 상담받은 적 있는데, 같은 지역인데도 지자체마다 허가 기준이 다르다는 얘기 듣고 황당했습니다. 토지거래허가제(토허제)란 특정 지역의 토지를 사고팔 때 관할 지자체의 허가를 받아야 하는 제도를 말합니다. 쉽게 말해 투기 과열을 막기 위해 땅 거래를 정부가 통제하는 장치입니다.
과거에는 거의 99% 통과되던 게 이제는 반려되는 사례가 속출하고 있습니다. 최초 계약자인지, 갱신권을 쓴 세입자가 있는지에 따라 지자체 판단이 갈립니다. 어떤 구청은 OK 해주는데 옆 구청은 안 된다고 하니, 이게 제대로 된 정책입니까? 국토교통부의 통일된 기준 마련이 시급해 보입니다.
공시가격 발표도 코앞인데, 최소 20~30% 인상이 예상됩니다. 여기서 공시가격이란 정부가 매년 공시하는 부동산의 공적 가격을 의미하며, 이를 기준으로 종합부동산세와 재산세가 부과됩니다. 세율이나 현실화율(시세 대비 공시가 비율)을 조정하면 세금 부담이 더 커질 수도 있습니다. 일부 다주택자들은 벌써 선제적 매물 정리를 고려하고 있습니다(출처: 한국부동산원).
다주택자들에게는 5월 9일 이전에 매각하거나 증여하라는 조언이 나오고 있습니다. 과거에도 반복됐던 패턴이죠. 정부 규제에 대한 오랜 학습 효과로 나타나는 시장 반응입니다. 하지만 실거주 1주택자까지 눈치 보게 만드는 건 좀 아니지 않습니까?
주식 시장 급락과 부동산 압박의 딜레마
코스피가 7%대 폭락하면서 '검은 화요일'이 재현됐습니다. 중동발 이란 전쟁 우려가 직접적인 원인이었는데, 삼성전자나 SK하이닉스 같은 시가총액 상위 종목들이 더 크게 떨어졌습니다. 외국인 투자자들이 1,500조 원 넘게 보유하고 있는데 9조 원 팔았다고 호들갑인 것도 우습습니다. 비율로 따지면 1%도 안 되는 수준입니다.
정부는 주식 시장 자금이 빠져나가지 않도록 시장을 안정적으로 우상향시켜야 한다고 판단하는 것 같습니다. 이재명 대통령이 과거 트위터에서 투기용 1주택자와 농지 실사용자 매각 압박을 지속한 것도, 부동산 자금을 주식 시장으로 유도하려는 의도로 보입니다. 유동성 장세를 유지해야 하니 여러 방법으로 부동산을 쪼이는 게 아닌가 싶습니다.
실거주 여부로 자가 구매를 제한하는 거 솔직히 이해 안 갑니다. 갭투자는 어느 정도 제한해야 하고 2주택은 1주택과 다르게 판단해야 하는 건 맞습니다. 1주택은 생활이고 2주택은 투자나 사치니까요. 그런데 1주택이라면 판단은 금융기관에서 신용과 소득을 기준으로 해야지, 국가가 억지로 막는다는 게 말이 됩니까?
부동산 시장의 양극화도 심각합니다. 강남 서초 용산 같은 초고가 물건은 호가가 낮아지는데, 서울 25개 구 대부분과 17개 시도 전체에서는 상승세입니다. 특히 관악구와 강서구처럼 강남·여의도 출퇴근이 용이하면서 상대적으로 저렴한 지역의 아파트값이 크게 올랐습니다. 대출 한계 때문에 외곽의 저렴한 실거주 주택을 찾는 수요가 몰린 결과입니다.
이재명 대통령이 본인 분당 아파트를 29억에 매각하겠다고 내놓으면서, 비거주 1주택자에게 더 이상 안전지대가 아니라는 인식이 확산됐습니다. 대출 규제 강화 및 보유세 인상 가능성 때문에 매물은 늘어나는데 매수자들은 관망하고 있습니다. 내가 못 가질 거면 남들도 못 가져야 속이 풀리는 듯한 심리를 이용한 게임을 하는 정부입니다. 이런 심리를 가진 사람 수가 훨씬 많고 이는 곧 표심이니까요.
펀더멘탈이 약하니 이런 정무적 판단에 경제가 우왕좌왕하는 게 아닌가 싶습니다. 눈에 보이는 것만 챙기지 말고 안 보이는 것을 챙겨야 할 때입니다. 외곽 지역까지 실거주자들 구매 힘들게 만드는 정책은 도대체 누구를 위한 건지 모르겠습니다. 조정지역을 이전처럼 강남 3구만 해야지, 왜 이렇게 넓게 지정해서 우리 서민들까지 힘들게 만드는지 이해가 안 됩니다.
지금 부동산 시장을 보면 임대인에게 극도로 불리한 구조로 흘러가고 있습니다. 이는 임대인들이 전세를 기피하게 만들 것이고, 아파트 대신 빌라나 오피스텔 같은 급매물이 늘어날 겁니다. 하지만 사람들이 원하는 건 아파트인데 다주택자들은 이를 지키려 하니, 시장의 미스매치가 더 심화될 수밖에 없습니다. 정부가 제대로 된 방향을 잡지 못하면 서민들만 더 고통받을 겁니다.