요즘 주변 지인들을 만나면 집 이야기가 빠지지 않습니다. 특히 전세 만기를 앞둔 친구들은 갱신되는 전세가에 놀라고, 월세로 전환하자니 부담이 너무 크다고 하소연합니다. 저 역시 작년에 전세 계약을 갱신하면서 2년 전보다 3천만 원 오른 금액을 감당해야 했던 기억이 생생합니다. 그때 느낀 건, 이 흐름이 단순히 일시적인 현상이 아니라는 것이었습니다. 지난 30년간 부동산 시장을 지켜본 전문가들조차 현재 상황을 매우 특수하게 보고 있습니다. 서울 아파트 입주 물량이 1만 채를 넘는 경우는 거의 본 적이 없다고 하니, 이번 공급 부족 사태가 얼마나 심각한지 실감할 수 있습니다.
전월세 급등과 매물 부족의 악순환
제가 직접 겪어본 전세 시장의 변화는 정말 충격적이었습니다. 2년 전만 해도 괜찮은 조건의 매물이 꽤 나왔는데, 지금은 발품을 팔아도 마음에 드는 집을 찾기가 하늘의 별따기입니다. 전세 수급 지수가 200에 육박한다는 통계가 실감나는 이유입니다.
전월세 문제의 핵심은 공급 부족에 있습니다. 정부의 1.29 대책으로 발표된 6만 호 공급은 실제 착공이 빨라야 2028년에서 2029년, 늦으면 2030년대 초반이 될 것으로 보입니다. 당장 2025년부터 2027년까지의 단기 공급 계획은 사실상 없는 셈입니다. 게다가 재개발과 재건축 사업장들은 각종 규제로 멈춰 있고, 전세 사기 논란 이후 비아파트 시장의 공급은 72퍼센트나 감소했습니다.
더 큰 문제는 비아파트 공급 감소가 아파트로의 수요 집중을 부채질하고 있다는 점입니다. 도시형 생활주택이나 오피스텔, 연립, 다세대 같은 서민 주거 사다리가 사실상 끊긴 상황입니다. 임대사업자를 비난하는 분위기 속에서 민간 공급 의지는 더욱 꺾이고 있고, 결국 전월세 가격만 치솟는 악순환이 반복되고 있습니다.
특히 계약 갱신 청구권을 사용했던 세입자들의 만기가 2025년 초에 집중되면서 심각한 전세난이 예상됩니다. 4년 전 대비 전세가가 50퍼센트 이상 오른 사례도 속출하고 있습니다. 월세는 지난 1년간 30퍼센트 이상 급등했는데, 전세의 월세 전환이 가속화되면서 월세 상승세는 더욱 가팔라질 전망입니다. 정부가 전세를 '악의 축'으로 여기는 경향이 있고, 월세 상승에는 상대적으로 관대한 태도를 보이면서 전세 제도 자체가 사라질 가능성도 커지고 있습니다.
집주인들이 실거주를 선택하는 러시가 본격화되면 세입자들은 그제야 상황의 심각성을 체감하게 될 것입니다. 매매가는 '안 사면 그만'이지만, 전월세 가격 상승은 당장 살 곳을 찾아야 하는 국민들에게 직접적인 압박으로 작용합니다. 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 규제로 집값을 잡으려다가 오히려 전월세 시장이 무너질 줄은 몰랐거든요.
무주택자와 1주택자를 위한 현실적 전략
저는 작년 말 지인에게 "5월 9일 전에 집을 사는 게 좋을 것 같다"고 조언한 적이 있습니다. 그때는 반신반의했던 그 친구가 최근 연락해서 "진짜 매물이 사라지고 있다"며 후회하더군요. 실제로 이 시기를 놓치면 매물이 잠기고 협상력도 약해져서 좋은 층이나 향을 선택하기 어려워집니다.
무주택자나 1주택자는 현재 규제가 거의 없는 상태입니다. 자금 조달 계획만 탄탄하게 세우면 시장 진입이 가능합니다. 90년대생 인구 증가와 코로나 이후 결혼 증가로 주택 수요는 꾸준히 늘고 있고, 서울에만 2030세대 무주택자가 100만 명에 달합니다. 이들의 구매력이 9억에서 15억대 아파트에 집중되면서 이 가격대의 상승을 이끌고 있습니다.
제가 직접 시장을 살펴본 결과, 관악구나 노원구 같은 상대적으로 덜 올랐던 지역들이 상승세를 보이고 있습니다. 노원 아이파크 분양권에 3억 이상의 웃돈이 붙는 등 호재가 맞물리면서 외곽 지역도 거래량이 늘어날 가능성이 큽니다. 강남권이나 마용성 지역도 신축 아파트 입주와 주변 시세 균형 맞추기로 가격 재평가가 이루어지고 있습니다. 잠실 리센츠나 엘스 20평형대가 30억을 넘으면서 대치나 도곡 지역의 상승으로 이어지는 모습입니다.
전세 만기가 남았더라도 전세금을 뺄 수 있다면 계약 파기 후 주택 구매를 고려하는 것도 방법입니다. 집주인 입장에서는 갱신청구권이 있는 상황에서 세입자가 나가주는 것을 오히려 선호할 가능성이 높습니다. 개인적으로는 2년 거주 후 시장 상황을 살피며 집을 구매하는 노력이 필요하다고 봅니다.
1주택자의 갈아타기 수요도 중요합니다. 정부가 무주택자뿐 아니라 1주택자의 상향 이동도 지원하면 시장의 매물이 원활하게 흡수될 수 있습니다. 실제로 기존 주택을 정리하고 더 좋은 곳으로 이동하는 전략은 매우 합리적입니다. 저 역시 주변에서 이런 사례를 여러 번 봤고, 그분들 대부분 만족스러워하더군요.
가격이 무조건 떨어질 때 사야 한다는 원칙을 고집하다 보면 기회를 놓칠 수 있습니다. 서울의 30평형 아파트는 조만간 20억 이하로 분양하기 어려워질 것입니다. 내년에도 분양가는 계속 오를 텐데, 자재비 상승, 인건비 상승, 금리 상승, 안전 규제 강화 등 아파트 건설에 유리한 요인이 보이지 않기 때문입니다. 현재 M2 증가율이 높아 화폐 가치 하락으로 물가는 계속 오르고 있는데, 집값만 떨어질 것이라고 생각하는 건 경제학적으로 맞지 않습니다.
문재인 정권 때 30번 규제를 했지만 결과는 역대급 상승이었습니다. 오죽하면 직을 버리고 집을 택한 사람이 나왔을까요. 당시엔 욕을 먹었지만 지금 보면 주머니 사정을 생각하면 똑똑한 선택이었습니다. 서울 아파트는 규제로 잡을 수 없다는 걸 이미 증명했습니다.
올해 상반기는 대출 규제와 양도세 중과 이슈, 6월 지방 선거 등으로 작년만큼 시장 분위기가 좋지 않을 수 있습니다. 하지만 일시적인 규제 효과는 2~3개월에 그칠 것으로 보입니다. 그 이후부터는 시장이 정상적인 상황으로 돌아갈 가능성이 높습니다. 매물 잠김과 거래량 감소가 이어지면서 신규 물량 감소와 매물 감소가 겹치는 상황이 4년간 지속될 것이기 때문입니다.
결국 저는 무주택자나 1주택자 입장에서 자신의 자금과 맞는 좋은 지역을 선택해 지금이라도 시장에 진입하는 것이 현명하다고 판단합니다. 10년 뒤 집값이 두 배 이상 오를 가능성을 고려하면, 손품과 발품을 팔아 급매물을 찾는 노력이 필요한 시점입니다. 집을 팔면 무조건 다시 사야 한다는 원칙을 지키고, 장기 공공지원 민간 임대 아파트도 적극적으로 찾아보는 것을 추천합니다. 무주택자가 내 집을 갖는 순간 급속도로 보수화된다는 말이 있지만, 주거 안정 없이 미래를 설계하기는 더욱 어렵습니다.