저도 청약통장을 8년째 유지하고 있습니다만, 솔직히 요즘 들어 "이걸 계속 들고 가는 게 맞나?" 하는 생각이 자주 듭니다. 주변에서는 청약통장 절대 해지하지 말라는 조언과 지금 분양가 보면 당첨돼도 의미 없으니 차라리 해지하고 투자하라는 말이 동시에 들려오거든요. 제 통장에는 지금 700만 원 정도 묶여 있는데, 이 돈으로 주식이나 금에 투자했으면 지난 2년간 꽤 불렸을 거라는 생각이 계속 머릿속을 맴돕니다. 실제로 주변 지인 중 한 명은 작년에 청약통장을 해지하고 그 돈으로 미국 지수 ETF를 샀는데, 수익률이 30%를 넘었다고 합니다. 그런 얘기를 들으면 제 선택이 맞았나 싶기도 하고요.
민간분양은 예치금만 채우면 끝일까
청약통장을 유지해야 한다는 분들이 가장 많이 하시는 말씀이 "최소 예치금만 맞춰두면 기회는 생긴다"는 겁니다. 실제로 민간분양은 청약 공고 전까지 통장에 일정 금액만 채워두면 1차 관문은 통과합니다. 서울 기준으로 전용 84㎡ 이하면 300만 원, 그 이상이면 더 높은 금액이 필요하죠. 저도 처음엔 "300만 원이면 부담 없네" 싶어서 그 정도만 유지했었습니다.
그런데 막상 청약 공고를 몇 번 들여다보니 예치금은 시작일 뿐이더라고요. 민간분양은 가점제나 추첨제로 당첨자를 가리는데, 가점은 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 같은 요소로 결정됩니다. 제 경우 무주택 기간이 짧고 부양가족도 없어서 가점이 낮은 편인데, 이러면 사실상 추첨제 물량에만 기대야 합니다. 추첨은 말 그대로 운이고요. 예치금 300만 원 채워놨다고 해서 당첨 가능성이 확 올라가는 건 아니라는 게 현실입니다.
특별공급도 마찬가지입니다. 신혼부부, 생애최초, 다자녀 같은 유형별로 자격 요건이 따로 있는데, 저처럼 해당 사항이 없으면 사실상 일반공급 추첨에만 의존해야 합니다. 주변에서 "청약통장만 있으면 기회라도 생긴다"고 하시는데, 솔직히 제 입장에서는 그 기회가 얼마나 현실적인지 잘 모르겠습니다.
공공분양은 꾸준함의 게임이라는데
공공분양 쪽을 보면 이야기가 또 달라집니다. 여기서는 예치금보다 매달 얼마나 성실하게 넣어왔는지가 중요하더라고요. 월 납입인정금액이 현재 25만 원인데, 이걸 몇 년이고 꾸준히 채워온 사람이 유리합니다. 제가 처음 청약통장을 만들었을 때는 월 10만 원이 최대였는데, 정책이 바뀌면서 25만 원으로 올랐습니다.
저는 처음 몇 년간 월 10만 원씩 넣다가, 정책 변경 이후에도 한동안 월 15만 원 정도만 넣었습니다. 경제적 여유가 없었거든요. 그런데 나중에 공공분양 당첨 커트라인을 보니 납입인정금액이 2,500만 원, 3,000만 원씩 되더라고요. 이게 단순히 통장에 돈이 많다는 뜻이 아니라, 월 25만 원씩 수십 년간 거르지 않고 넣었다는 의미입니다. 지금 제 통장에 700만 원이 있다고 해도, 공공분양 일반공급 관점에서 보면 납입인정금액은 훨씬 낮습니다.
일반공급이 전체 물량의 20%밖에 안 된다는 것도 최근에 알게 됐습니다. 나머지 80%는 특별공급인데, 저는 여기에도 해당 사항이 없습니다. 특별공급 중 생애최초 요건을 보면 통장 가입 1년 이상, 12회 이상 불입, 납입금액 600만 원 이상이 필요합니다. 제 통장은 이 조건은 충족하는데, 정작 생애최초 자격 자체를 만족하지 못합니다. 이런 상황에서 청약통장을 계속 유지하는 게 의미가 있나 싶습니다.
그리고 솔직히 공공분양이 꾸준함의 게임이라는 건 알겠는데, 그 꾸준함을 지금부터 시작한다 해도 결과를 보려면 10년, 20년이 걸립니다. 지금 당장 여윳돈이 있어도 공공분양에서는 소용없다는 얘기죠. 그럼 차라리 그 돈을 다른 곳에 투자하는 게 낫지 않나 하는 생각이 듭니다.
당첨돼도 들어갈 수 없는 분양가 현실
청약통장을 유지해야 한다고 주장하시는 분들은 "기회의 티켓"이라고 말씀하십니다. 하지만 저는 댓글에서 본 의견에 공감합니다. "청약통장으로 당첨 기회를 얻는 게 중요한 게 아니라, 정작 당첨돼도 들어갈 수 없을 정도로 높아진 집값이 문제 아닌가요?"
실제로 요즘 분양가를 보면 서울은 물론이고 경기권 신도시도 분양가가 어마어마합니다. 중도금, 잔금 합치면 억 단위 대출을 받아야 하는데, 만약 입주 시점에 집값이 떨어지면 완전히 나락행입니다. 주변에서 청약 당첨됐는데 포기했다는 얘기도 여러 번 들었고요. 당첨은 됐지만 계약금 내고 중도금 대출 생각하니 겁나서 포기했다는 겁니다.
저 역시 만약 청약에 당첨된다 해도, 지금 제 소득 수준으로 감당할 수 있을지 자신이 없습니다. 풀대출 받아서 입주했는데 집값이 떨어지면 그야말로 하우스푸어 확정이고요. 청약통장을 해지하자는 분들이 "차라리 지방에 작은 집을 매매하거나 월세로 사는 게 현실적"이라고 하시는데, 그 말이 더 와닿습니다. 새 아파트 프리미엄이 있다고는 하지만, 서울권 아니면 시세차익도 기대하기 힘든 게 요즘 시장이니까요.
그래서 청약통장 600만 원이 모든 유형에 대비하는 방패라는 주장도, 저한테는 좀 공허하게 들립니다. 방패는 있는데 정작 들어갈 집이 너무 비싸면 무슨 의미가 있을까요.
정책 변화와 투자 기회비용 사이에서
청약통장을 둘러싼 가장 큰 문제는 정책이 너무 자주 바뀐다는 겁니다. 월 납입인정금액이 10만 원에서 25만 원으로 오른 것만 봐도, 여윳돈 많은 계층에게만 유리하게 바뀌었다는 생각이 듭니다. 처음에 10만 원 기준으로 몇 년간 성실하게 넣어온 사람들은 상대적으로 불리해졌고요. 이런 식으로 정책이 바뀌면 청약통장의 가치도 갑자기 사라질 수 있습니다. 물론 반대로 다시 청약통장의 가치가 급상승할 가능성도 있다는 의견도 있습니다만, 그걸 믿고 계속 돈을 묶어두기엔 불확실성이 너무 큽니다.
저는 작년에 청약통장 담보대출도 알아봤습니다. 예치금의 95%까지 빌릴 수 있다고 하더라고요. 하지만 그것도 결국 빚이고, 이자를 내야 합니다. 급전이 필요해서 대출을 받느니 차라리 해지하고 다른 데 투자하는 게 낫다는 생각도 듭니다.
실제로 제가 계산해 봤는데, 청약통장 금리가 단리로 붙다 보니 매력이 없습니다. 복리였다면 월 25만 원씩 풀로 넣었을 텐데, 지금처럼 주식이나 금 같은 자산이 오르는 상황에서는 기회비용이 너무 큽니다. 소득공제 혜택을 감안해도, 제가 직접 굴리는 게 이득이라고 판단해서 작년 말에 해지를 심각하게 고민했습니다. 결국 아직 유지는 하고 있지만, 매달 통장에 돈 넣을 때마다 "이게 맞나" 싶습니다.
청약통장을 절대 해지하지 말라는 조언이 많지만, 그건 결국 집을 살 능력이 되는 사람 입장에서 하는 말 같습니다. 당첨돼도 감당 못 할 분양가, 언제 바뀔지 모르는 정책, 묶여 있는 돈의 기회비용까지 생각하면 청약통장을 계속 유지하는 게 모두에게 정답은 아닌 것 같습니다. 저는 당분간 더 지켜보다가, 정말 급전이 필요하거나 더 좋은 투자처가 생기면 과감하게 해지할 생각입니다. 청약통장이 공정한 기회라는 말도 있지만, 정작 그 기회를 잡아도 현실적으로 활용할 수 없다면 의미가 없으니까요.